外　野　席

　寒の戻りを繰り返しながらゆっくりと春らしい天気になってきた。しかし景況は依然として冷え込んだまま上昇の気配がない。つい先日もある住宅会社の社長が「今年は販管費を３千万円削減する。この１〜２年は生き残ることがまずは先決だから」と現状を説明してくださった。それでふと考えた。

　住宅会社はもともと固定比率が低い、大工などの労務費は変動（外注）費であり、販管費には入っていない。そうすると削減の主な対象は宣伝・広告費と事務所に勤める社員・経営陣の人件費、ということになる。

　宣伝広告は麻薬だともいわれる。出さなければ会社がなくなったとおもわれれるのではないか？当社のことを知ってもらう機会がなくなるのではないか？
そういった恐怖から、広告を出し続けてしまうことを指して「麻薬」というそうだ。
　麻薬断ちはたいへんがが、反応数を費用の置き換える冷静さも大切。反応が落ちた宣伝手法はいったん中止するのもこういう時期、必要かもしれない、問題は広告に変わる宣伝手法があるか。手間と工夫、そしてひとつに頼らない宣伝の多チャンネル化がこれからの手法のようだ。

時　流

世界的金融不況より恐い
　　　　　少子高齢化による人口・世帯数の減少

　３月２３日に、国交省が今年１月１日時点の公示地価を発表した。予想通り３年振りの下落、特に大都市圏を中心の大幅な下落となった。主因は世界金融不況の影響といわれており、今年は経済的に厳しい１年となるだろう。

　そこで皆の関心は、この不況がいつまで続くのかということだろうが、こうした経済の浮き沈みは、景気が底をつけば、低迷の期間はともかく、その後は上向くもので、おそらくまたミニバブルくらいは訪れる可能性もある。それまではじっと我慢して持ちこたえていくしかない。その意味では、短期的にあまり深刻に考える必要はないように思う。

　しかし中長期的には、わが国に押し寄せる少子高齢化の波の方がずっと深刻な問題と思われる。２００５年にわが国は死亡者数が出生者数を上回った。少子高齢化は年齢構成の変化もさることながら、今後急速に人口と世帯数が減少していくという深刻な問題を孕んでいる。
　つまり、今の感覚のままで住宅・不動産市場をとらえると、賃貸にしろ持家
にしろ、住宅が供給過多になるということだろう。そうしたことを見越して、国も住宅の性能向上や省エネ化など住宅の長寿命化を促進する政策を打ち出してきている。要するに、新築住宅の需要は今後急速に減少し、当然のことながら、新築に限って言えばその市場は著しく縮小していくことになるということだ。

　この世に人がいる限り、住まいのニーズがなくなることはないが、これまで経験したことのない人口動態によって、近い将来、今とはガラッと変わった市場が生まれていることは想像に難しくない。
　その意味では、景気低迷の今が新しいニーズを創造するチャンスといえないか。まさに企業の将来に向けた舵取りが重要な時期に来ている。

　　　寸　　言　　乱　　言


▽ 民間の調査研究機関、矢野経済研究所は０８年の全国住宅リフォーム市場の規模を前年比４％増の６兆円だったと推計している。０７年は前年比３．７％減少したことから、０８年は２年前と同水準にまで回復したことになる。同社は０９年の市場規模を６兆２０００億円と予想している。

▽ 市場規模の大きさと景気後退の中での増加予測には驚くが、老朽化したマンションなどの外壁や設備工事も含まれるとあって、工務店や住宅リフォーム業界が享受できる分野は先細りの様相。
その証拠に、０７年の市場規模のうち、「増改築工事に関わる費用」は前年に比べ１９．３％も減ったと言う。

▽ 本道では建て替え並みにカウントされる大型工事は０７年の４８３件に対し０８年は３０．０％減の３８３件。１０�u以上の増築工事も２０９８件から１８３１件と１０％以上もダウン。新築市場にも増して厳しさが募っているのが現実。

時　流

着工戸数大幅減でも「実需」と思えば方策は見えるはず

　既報のとおり昨年の新設住宅の着工戸数は、北海道が約３万９０００戸、札幌市が約１万８０００戸に終わった。「実に厳しい数字」というのが大方の見解だが、実はこの数字が道内、札幌市の「実需」の数字であることを認識して貰いたい。特に札幌市の場合は、投機マネーが撤退したことによる賃貸住宅着工の大幅減が響いている。

　住宅不動産業は、投資や投機のマネーが流れ込んでくるために、どうしても景気に左右されてしまうのだが、それにしてもこの業界は、「実需」以上の実績を残さなければ満足しない傾向があるようだ。もちろん、投機マネーを避けては通れないのだが、かといってそれをアテにした経営というのもどうかと思う。
　この業界で、長く企業を存続させるためには、「濡れ手で粟」の商売はもうあきらめるべきだろう。そこで、今回の不況を機に「実需」に目を向けた経営に切り替えてはどうだろうか。実際、他業界を含めて市場は「実需」重視に変わってきていると思うのだが。
「歴史的な着工減」とはいっても、これが本来の状態と思えば、生き残る道は拓けてくるはずだ。

　　　寸　　言　　乱　　言


▽ （財）建設物価調査会のまとめによると０８年に建設せれた本道の木造建築物の１�u当たり平均単価は１４万４０００円、０６年の１３万８０００円、０７年１４万１０００円に比べ上昇しているものの、本道より低い単価は東北４県と九州５県のみ。全国平均を１万２０００円も下回っている。
東京都を１００とした木造専用住宅の工事費指数も全国平均よりも６．５ポイント低い８２．８．

▽ 温暖な地域に比べ断熱に要するコストなど単価を押し上げられるはずだが、依然として伝統的とも言える単価安から抜けきれない状況が続いている。
その背景には、し烈な受注合戦による値引きと大工職人などの賃金抑制があると見られる。

▽ ところで、わずかながらもアップした０８年の木造住宅建築単価に異変が生じている。同調査会によると札幌市内の工事費が昨年１１月から今年１月まで3カ月連続して前月を下回り続けている。新築住宅の質への不安も懸念される現象でもある。

　　　寸　　言　　乱　　言


▽ １０月から瑕疵担保履行法がスタートする。大半の工務店が選択すると見られる保険加入の場合、工事代金の回収と施工検査の両面での齟齬が懸念され始めている。

▽ 国土交通省は国民に同法への周知を本格化するが、１月６日〜８日、今後３年以内に住宅取得を予定している人を対象にアンケート調査を行ったところ、３分の１までが同法実施後の引渡しを望んでいる。
　　大方の消費者にとって「一生に一度」の買い物だけに当然の反応だが、９月までの引渡しが先送りされるケースが多発することが予想され、資金回収の遅れにつながりそうだ。

▽ 一方で、施行直後には検査が集中しそうなことから、建築現場の混乱や、検査合否の遅れが生じかねない心配もある。

▽ 消費者保護は重要だが一昨年の建築確認の厳格化の際に生じた、住宅市場の冷え込みと同様の事態も想起される。行政の不手際による「官製不況」だけは二度と御免だ。

　　　寸　　言　　乱　　言


▽ 年頭の話題としては編集子も気の重いところだが、道が年末に発表した０６年度の道民経済計画推移では、道内の実質経済成長率はマイナス１．２％と２年連続のマイナス成長。全国はプラス２．３％と好調だったことから道民１人当たりの所得は全国との格差が広がった。７割までを雇用者報酬が占める道民所得は前年度比２．０％減の１３兆７９２４億円で６年連続の減少。一人当たり同１．５％減の２４６万３０００円。
　　５年連続で上昇が続いた全国民所得に比べ１５．７％も下回り、５年間で約１０ポイントも格差が広がった。

▽ ０７年度も全国との差はさらに広がったと見られるが、今年度は自動車、電子など国民所得もダウンは必至。道民所得も右習えしたと見られる。

▽ 勤労者の大半は所得アップを前提にマイホーム計画を立てる。その基盤が沈下を続ける中で、今年の工務店経営は先見性と本物の性根が問われる年となりそう。

　　　寸　　言　　乱　　言


▽ 今年の道内景況の低迷が中小企業の経営をいかに痛打したかを物語るのが北海道信用保証協会による「代位弁済」の急増。倒産などで返済ができなくなった借入金を同協会が金融機関に支払う代位弁済の０８年度上期（０８年４〜９月）件数は前年同期に比べ、件数が５８．７％増の２１６９件、金額は６６．８％増の１５５億４２００万円と大幅に増加した。

　　全国平均も件数が１９．０％増、金額は２７．０％増と増えているものの、本道は件数で約３倍、金額も約２．５倍。道内経済の落ち込みをモロに示す数字といえる。

▽ なかでも建設業の代位弁済は前年同期比６７．２％増と依然、高水準が続いている。工事閑散期に入る下半期の件数がさらに増えるのは必至の情勢。

▽ 代位弁済件数の増加は即、企業倒産の多発を意味する。明年の本格的な住宅着工シーズンを待たずに破たんする工務店が加速するのは確実な様相となってきた。